Asemakaavoituksen vaikutuksesta rakentamisen hintaan on käyty julkisuudessa vain vähän keskustelua, vaikka aihe on tärkeä niin kuntien talouden kuin asuntojen tarjonnan ja asumiskustannusten näkökulmasta. Kuntavaalien pikkuhiljaa lähestyessä on keskustelua syytä herätellä, sillä kaavoitus kuuluu kuntien keskeisiin tehtäviin ja näkyy siis myös tulevien kuntapäättäjien työssä.
Kaava eli maankäytön suunnitelma ohjaa rakentamista. Onnistunut kaavoitus mahdollistaa ihmisten hyvän arjen: turvalliset ja viihtyisät asuinympäristöt, sujuvan liikkumisen ja saavutettavat palvelut. Antamalla maankäytölle suuntaviivat se vaikuttaa kaupunkien kehitykseen ja ympäristöön pitkälle tulevaisuuteen.
Nykyisin kaavoitus on kuitenkin maankäytön suunnittelun ohella yhä enemmän rakennussuunnittelua. Kaavoituksella saatetaan säädellä tiukasti rakentamisen yksityiskohtia aina materiaalivalinnoista talosaunojen määrään ja parvekkeiden tyyppiin. Tällöin raamit, joiden sisällä rakennuttajilla on mahdollisuus tehdä ratkaisuja, ovat käytännössä hyvin ahtaat. Tämä on ongelmallista monessakin mielessä, mutta aivan erityisesti kustannusten näkökulmasta.
Kaavamääräykset vaikuttavat huomattavassa määrin rakentamisen hintaan. Karkeasti voidaan todeta, että mitä yksityiskohtaisempi kaavoitus, sen korkeammalle kustannukset nousevat. RAKLIn ja Kiinteistöliiton vuonna 2021 julkaiseman selvityksen esimerkkikohteissa kaavamääräykset nostivat kustannuksia jopa 15-33 prosenttia. Tämän tosiasian äärelle olisi päättäjien syytä pysähtyä, etenkin näinä yhä kiristyvän talouden aikoina.
Jos kaavan toteuttaminen maksaa rakennuttajalle kohtuuttomasti, on yksi johtopäätös olla rakentamatta. Kaavamääräysten nostaessa kustannuksia yli kannattavuusrajan saattaa hankkeita siis jäädä kokonaan toteutumatta. Rakennettavien kohteiden osalta ylimääräiset kustannukset puolestaan heijastuvat asuntojen vuokriin ja myyntihintoihin, jolloin kärsijöinä ovat kuntien asukkaat. Toisaalta kalliiksi käyvät kaavamääräykset vaikuttavat investoijien halukkuuteen maksaa tonteista, mikä näkyy niukkenevina rahavirtoina kuntien tonttituloissa.
Huomionarvoista on sekin, että hyvin yksityiskohtainen kaavoitus kasvattaa kuntien hallintotaakkaa. Usein kaavoista joudutaan poikkeamaan rakennusluvan yhteydessä, ja poikkeusluvat merkitsevät aina lisätyötä. Se ei ole ilmaista.
Oma lukunsa ovat kaavoituksen ympäristövaikutukset, jotka kytkeytyvät myös tiiviisti kustannuksiin. Jos kaavassa määritellään materiaalin tarkkuudella, mitä on sallittua rakentaa, mennään helposti ojasta allikkoon: materiaaleihin puuttuvat kaavamääräykset voivat ohjata valitsemaan ratkaisuja, joille löytyisi kustannustehokkaampia, ympäristön kannalta vähintään yhtä hyviä vaihtoehtoja. Kaikista materiaaleista on jo nyt mahdollista rakentaa vähäpäästöisesti, ja keinojen sijasta päättäjien tulisikin ensisijaisesti määritellä päästötavoitteet.
On ymmärrettävää, että poliittiset päättäjät haluavat vaikuttaa kaupunkikuvaan, mikä onkin hyvin perusteltua. Kuitenkin pääsääntöisesti voitaneen todeta, että materiaalivalintojen, silmälle näkymättömien rakenteiden ja esimerkiksi rakennusten sisäisten tilajärjestelyiden osalta päätöksiä ei tulisi lyödä lukkoon kaavoitusvaiheessa. Parhaisiin ratkaisuihin päästään päättäjien keskittyessä suuriin linjoihin, yksityiskohtien jäädessä rakennuttajien harkittaviksi ja markkinoiden ratkaistavaksi.
